כיום הפכו חברות הניהול להכרחיות מאוד לא רק בבניינים חדשים ורבי קומות אבל במיוחד בהם. במדריך שמופיע מטה ננסה להבין כיצד תוכלו להתנהל בצורה נכונה עם חברות האחזקה, מי בוחר אותן ומה חשוב לשים לב לפני שחותמים על חוזה עימן.
חברות ניהול הפכו לחלק אינטגרלי משיקולים לרכישת דירה חדשה. עדיין לא בחרתם איזו ספה לקנות לסלון וכבר אתם נדרשים להתאגד עם נציגי הבניין ולבחור את החברת הניהול של הבניין. במקרה אחר אתם מגלים מי חברת הניהול שהיזם בחר עבורכם מבלי לשתף אתכם כלל בתהליך. האם זה באמת כזה קריטי?
מה תפקידה של חברת הניהול בבניין שלכם?
מגמת הבנייה לגובה והתפשטותם של בניינים רבי קומות לאורכה ולרוחבה של המדינה מביאות עימן את הצורך בתחזוקה והתקנה של מערכות מורכבות שתפקידן לשרת כמות גדולה של דיירים במהלך שעות היממה.
מספר מעליות, מערכות כיבוי אש, מצלמות אבטחה, מערכת קירור, חניונים תת קרקעיים, חדר כושר משותף ואפילו בריכה בחלק מהמבנים. כל אלו הם רכושם המשותף של כל דיירי הבניין וככזה הוא דורש תחזוקה, יכולת ורסטילית וידע משפטי שמאפשר לאחריות להתחלק או להתאגד לגורם אחד.
אחזקת מבנים בחולון לדוגמא יכולה להחליף את ועד הבית הלא מתפקד או לחסוך ריבים וכסף על מחלוקות, תקלות ובלתמ"ים שונים שמתרחשים בכל בניין מידי שנה.
מי הוא זה שבוחר את חברת ניהול המבנים כאשר מדובר בפרויקט חדש?
האינטרס העיקרי של היזמים של פרויקט הבנייה הוא להיפטר מכמה שיותר "חבלי לידה" ששומרים אותם קשורים לבניין מסוים לאחר מתן המפתחות.
הדרך הכי טובה לעשות זאת הוא לחתום על חוזה התקשרות אל מול חברות הניהול והעברה של כל הסמכויות תחתיה לאחר אכלוס הדירות.
בחירת חברת הניהול נמצא במסגרת תפקידו של היזם והוא זה שמחליט באיזו חברה לבחור. כמובן שישנם יזמים שמאפשרים או אפילו דורשים מנציגי הבניין לבחור חברה בעצמם. חשוב להבין שגם אם היזם בחר את החברת הניהול וגם אם אתם ואתם לא מרוצים אפשר להחליף ואין זו החלטה שחקוקה בסלע.
מה מעמדה של חברת ניהול הבניין?
דרך אחת היא שחברת הבנייה משמשת כמעין קבלן משנה ורוב הכוח נשאר אצל נציגות הבניין. כל נושא הכספים, הפרוצדורות וההיבט המשפטי נשאר אצל הנציגות.
דרך שנייה היא העברת כל הסמכויות לחברת הניהול כך שעל אחריותם לנהל סכסוכים כספיים מול סרבני תשלום.
רמת המעורבות שיש לחברות הניהול היא בידי הדיירים ולשביעות רצונם.
חברת ניהול של ניקיון משרדים לדוגמא פועלת על פי אותם הסכמות והכללים של חברת בניין רק שברוב המקרים יהיה נוח יותר להעביר לחברת הניהול את רוב האחריות והכוח.
לסיכום
מטרתה של חברת הניהול היא לעמוד בתנאים של הלקוחות שלה ולא להיפך. אתם אמורים להיות מרוצים ממנה והיא מצידה אמורה להתגמש ולהצליח לעמוד בדרישותיכם.
